房價之弦，在大多數國人的心湖里高高懸著，微風拂過便泛起千層波浪，全民緊繃，稍有異動便如沸水添油。

屋漏又遭連夜雨，困境雪上加霜。房地產業(yè)的優(yōu)等生萬科，2024年居然交出了一份令人咋舌的成績單，全年實現營業(yè)收入3431.76億元，同比下降26.32%，歸屬母公司凈利潤 -494.78 億元，成為 2024 年 A 股市場已披露年報虧損額最大的上市公司。

到了2025年一季度，萬科實現營業(yè)收入379.9 億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5 億元。要知道去年同期萬科的虧損只有3.62億元，一個是虧損3億多，一個是虧損60多億，并且今年萬科的銷量依舊保持在前列，因此現在開發(fā)商的壓力肯定是越來越大。房地產龍頭萬科巨虧，讓年年期待解套的房東，心里更是蒙上一層陰影：2025，房價還有機會上漲嗎？

一、危機剖析：萬科巨虧背后的深層原因

1、外部市場環(huán)境惡劣：2024年，國家出了一系列政策，但房地產市場還是整體下行，供求關系發(fā)生重大變化，需求萎縮明顯。一方面，經濟增速換擋、人口增長放緩等因素導致居民購房需求減少；另一方面，房地產市場經過長期的快速發(fā)展，總體供應充足，在需求沒有明顯增長的情況下，市場下行壓力加大，萬科的房產銷售不可避免地受到影響，銷售金額和結算規(guī)模大幅下降，進而導致利潤減少。

2、內部戰(zhàn)略決策失誤：萬科在過去的發(fā)展中未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道布局步子過大等問題。在房地產市場形勢不佳的情況下，這種過度擴張的模式使得公司面臨較大的風險。例如，一些高地價獲取的項目在市場下行時變成了庫存，需要計提存貨跌價準備，增加了虧損額度。

3、業(yè)務結構調整滯后：萬科在業(yè)務布局上存在不合理之處，對傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務的依賴度過高，而新興業(yè)務的盈利貢獻相對較小且發(fā)展不及預期。如萬科在物流、長租公寓等賽道布局多年，但這些業(yè)務尚未形成穩(wěn)定的盈利模式和規(guī)模效應，在房地產主業(yè)受挫時，難以對整體業(yè)績形成有效支撐。

4、融資模式未能轉型：隨著房地產市場的變化和金融監(jiān)管的加強，傳統(tǒng)的融資模式面臨著諸多挑戰(zhàn)。萬科未能及時調整融資策略，導致融資成本上升，財務費用增加，進一步壓縮了利潤空間。

更麻煩的是萬科2024年巨虧494.78億元的連鎖反應，對其第一大股東深鐵集團造成了重大沖擊。根據深鐵2024年年報，其合并報表虧損達334.61億元，占凈資產的10.46%，核心原因正是萬科的業(yè)績暴雷。這種深度綁定的背后，既有歷史戰(zhàn)略選擇的必然性，也折射出房地產行業(yè)轉型期的系統(tǒng)性風險。

二、萬科業(yè)績與市場表現背后的房價信號

從萬科公布的過往數據來看，2022 - 2024年期間，萬科的房價呈現出下降趨勢。2022年單價15,585.4元/平米，2023年單價下降到15,252.2元/平米，2024年上半年均價為 13,552.9元/平米。

這就意味著就銷售規(guī)模和房價而言，今年房企的壓力會更大，因為跌幅比例相近，但是去年的整體銷售基數已經很低了，并且今年房企的償債規(guī)模也高于去年，此消彼長，房企的壓力肯定會更大。

根據國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2024年全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，同比增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。

受行業(yè)大環(huán)境影響，房企在2024財年依然面臨嚴峻的盈利挑戰(zhàn)。

三、2025年充滿希望，結構性機會與風險并存

基于過去三年行業(yè)銷售規(guī)模的持續(xù)收縮，規(guī)模房企2024年的利潤下滑是可以預見的。摩根大通表示，2021年以來，內地房地產行業(yè)動蕩對所有發(fā)展商的邊際利潤影響深遠，市場對萬科等房企的巨虧不會感到意外。一家千億房企的內部人士也表示，房地產公司2024年沒有虧損已經是值得慶幸的事情了。

但在2025年，一些城市出現了樓市回暖跡象。

一線城市及長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心地段，因土地稀缺性和改善型需求釋放，房價存在上漲空間。例如，上海外環(huán)內新房去化率達 55%，部分樓盤開盤即清盤。同時，政策推動的 “好房子” 標準（如適老化設計、智能基礎設施）將重塑市場競爭格局，優(yōu)質房源溢價顯著。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市經濟基礎雄厚，人口持續(xù)流入，疊加政策支持（如降低首付比例至 15%、房貸利率下調），核心區(qū)域房價已出現回暖信號。例如，深圳前海、北京中關村的豪宅價格在 2024 年上漲 20%，成交周期縮短至一個月。杭州、成都等強二線城市因產業(yè)升級和人才聚集效應，房價也有望結構性上漲。政策層面，2025 年《住宅項目規(guī)范》實施，要求住宅層高提升至 3 米并強化隔音設計，進一步推動高品質房源需求。

而三四線城市庫存高企、人口流出疊加房地產稅試點擴圍，房價可能繼續(xù)下行。例如，南京 70㎡以下酒店式公寓庫存占比 29.3%，而成交占比不足 10%，去化壓力巨大。此外，部分房企為回籠資金可能降價促銷，進一步加劇市場波動。

2024 年以來，杭州、深圳、廣州等 20 多個城市通過調整建筑標準，允許陽臺、飄窗等不計入或部分計入建筑面積，直接推動得房率提升，高得房率產品顯著提升了新房的性價比，成為吸引購房者的核心競爭力。例如，深圳龍華某樓盤得房率達 100%，武漢四代住宅得房率普遍超過 90%，部分項目甚至出現 “負公攤”。

這種“換位降價”的心理效應刺激了改善性需求釋放，2025年五一期間廣州新房成交量同比暴漲 73%，其中高得房率項目功不可沒。從全國來看，2024 年超 100% 實得率的項目達 70 個，西安、廣州、長沙等城市市場反響尤為強烈。像鄭州樓市在五一假期前迎來推盤熱潮，萬科云河錦上加推房源，銷售情況較為可觀，這似乎又傳遞出市場正在復蘇的信號。

另外政策持續(xù)托底：2024年9月底出臺的一攬子支持政策，對行業(yè)信心有提振作用，市場持續(xù)回暖。2025年政策仍保持一定支持力度，如央行將首套房貸款利率降至3.25%，低于2008年金融危機時期，購房成本降低，刺激剛需和改善性需求釋放。

一線城市房價韌性：一線城市核心區(qū)因資源稀缺，房價逆勢堅挺。2025年北京海淀學區(qū)房、上海陸家嘴江景房環(huán)比微漲0.1%-0.4%，且一線城市住宅平均短期去化周期較短，如上海、深圳都不到8個月，現房庫存處于供不應求水平，房價具有較大回升潛力。

改善性需求釋放：隨著人們生活水平提高，對住房品質和功能有更高要求，改善性需求成為房地產市場重要支撐。中指院數據顯示，2025年一季度，改善需求占比38.2%，帶動部分區(qū)域和戶型房價上漲。

這一切跡象讓廣大房地產投資者看到了希望，然而最新數據公布，又給大家澆了一湓冷水。

中指研究院最新數據顯示，2025年1-4月份，百強房企銷售總額為11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1-3月基本持平，而單獨4月份，百強房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴大，這說明進入4月份，樓市的銷量是明顯在下降的。

因為大家只關注核心城市或是省會城市，三四月份樓市早就瘋了，因為他們的新房價格上漲了，土拍溢價率不斷走高，地王不斷出現，這已經完全具備房價瘋漲的要素。

然而靜下心分析數據，分析房地產市場發(fā)展狀況，就會發(fā)現所謂的新房價格上漲以及所謂的好房子概念，很大程度上也是為了穩(wěn)住新房價格以及背后土拍價格的救市包裝而已，因為這些高溢價地塊都是以大幅度的住宅品質升級換來的，并且他們的位置還非常好，說白了就是以質換價，高質量的房子，跟你手頭套牢的二手房沒有半毛錢關系。

相關數據顯示，4月份28個重點城市預計新增商品住宅供應面積為559萬平方米，同比暴跌48%，也就是說今年4月份商品住宅的供應量和去年相比近乎腰斬。

而重點城市剛需、改善、高端樓盤占比結構分別為39%、45%和16%，市場完全以高端和改善樓盤為主，占比超過六成。